Hausverwaltung wechseln.

Der Wechsel der Hausverwaltung ist einfacher, als die meisten Eigentümer annehmen. Kündigen können nur Sie selbst, denn nur Sie sind Vertragspartner. Alles danach übernehmen wir: Unterlagen anfordern, mit der bisherigen Verwaltung korrespondieren, Mieter und Dienstleister informieren, Konten und Verträge überführen. Der entscheidende Punkt ist die Kündigungsfrist in Ihrem Verwaltervertrag — sie bestimmt, wann der Wechsel möglich ist.

Woran Sie merken, dass es Zeit wird

Selten ist es ein einzelner Vorfall. Meistens ist es eine Summe: Anrufe, die nicht zurückkommen. Eine Nebenkostenabrechnung, die im dritten Quartal noch nicht vorliegt. Handwerkerrechnungen, die niemand geprüft hat. Ein Mieter, der Sie direkt anruft, weil er über die Verwaltung niemanden erreicht. Und das Gefühl, dass Sie über Ihr eigenes Objekt weniger wissen als früher.

Viele Eigentümer bleiben trotzdem — nicht aus Zufriedenheit, sondern weil sie den Wechsel für aufwendig halten. Diese Sorge ist der eigentliche Grund, warum schlechte Verwaltungsverhältnisse so lange bestehen.

Was der Wechsel tatsächlich von Ihnen verlangt

Drei Dinge, mehr nicht:

• einen Blick in Ihren Verwaltervertrag, um Laufzeit und Kündigungsfrist zu prüfen
• ein Kündigungsschreiben an die bisherige Verwaltung, fristgerecht und schriftlich
• eine Vollmacht für uns, damit wir die Übergabe für Sie führen dürfen

Den Rest machen wir. Sie müssen weder Unterlagen zusammensuchen noch Ihren bisherigen Verwalter zu etwas bewegen — das ist unsere Aufgabe, und wir führen diese Gespräche routiniert.

Die Kündigungsfrist ist der einzige echte Engpass

Bei der Mietverwaltung — also der Verwaltung eines Objekts für einen einzelnen Eigentümer — gilt das, was in Ihrem Verwaltervertrag steht. Üblich ist eine Laufzeit von einem Jahr, die sich stillschweigend verlängert, wenn niemand kündigt, bei einer Frist von drei bis sechs Monaten zum Laufzeitende.

Daraus folgt das Wichtigste an diesem Text: Sehen Sie früh in den Vertrag. Wer die Frist um zwei Wochen verpasst, bleibt in der Regel ein weiteres volles Jahr gebunden. Wenn Sie unsicher sind, wie eine Klausel zu lesen ist, schicken Sie uns den Vertrag — wir sagen Ihnen, bis wann Sie kündigen müssen.

Was wir von der bisherigen Verwaltung anfordern

Eine Verwaltung muss alles herausgeben, was sie im Rahmen ihrer Tätigkeit erhalten oder erstellt hat. Konkret fordern wir an:

• alle Mietverträge samt Nachträgen und Mieterhöhungen
• eine aktuelle Mieterliste mit Flächen, Mieten, Vorauszahlungen und Mietbeginn
• Kautionsnachweise und die Kautionskonten
• Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre samt Verteilerschlüsseln
• Versorgerverträge für Strom, Wasser, Gas und Wärme
• Dienstleisterverträge für Hausmeister, Reinigung, Wartung und Entsorgung
• Versicherungsunterlagen und Schadensvorgänge
• Wartungsnachweise, Prüfprotokolle und Zählerstände
• die laufende Buchhaltung und den aktuellen Kontostand des Objektkontos

Fehlt etwas davon, ist das kein Hindernis. Wir rekonstruieren, was sich rekonstruieren lässt, und dokumentieren, was offen bleibt — damit Sie wissen, wo Sie stehen.

Was Ihre Mieter merken

Am Mietverhältnis ändert sich nichts. Verträge laufen unverändert weiter, Mieten bleiben gleich, Fristen und Vereinbarungen bestehen fort. Die Mieter erhalten ein Schreiben mit dem neuen Ansprechpartner und der neuen Kontoverbindung — mehr Veränderung gibt es für sie nicht. Auch dieses Schreiben übernehmen wir.

Was sie in der Praxis meist doch merken: dass jemand ans Telefon geht.

Der beste Zeitpunkt

Am saubersten ist der Jahreswechsel. Dann rechnet die bisherige Verwaltung das abgelaufene Wirtschaftsjahr noch ab, und wir starten mit einem vollständigen Jahr — die Nebenkostenabrechnung bleibt in einer Hand, und niemand muss später Zahlen aus zwei Quellen zusammenführen.

Möglich ist der Wechsel aber jederzeit. Bei einer Übergabe im laufenden Jahr legen wir einen klaren Stichtag fest und dokumentieren Zählerstände sowie den Stand aller Konten. Das ist etwas mehr Arbeit, aber nichts, weswegen Sie ein Jahr warten müssten.

So läuft die Übernahme ab

1. Sie schildern uns Ihr Objekt — Adresse, Anzahl der Einheiten, Vermietungsstand. Wenn Sie den Verwaltervertrag zur Hand haben, sehen wir uns die Kündigungsfrist gleich mit an.
2. Sie erhalten ein unverbindliches und kostenloses Angebot mit transparenter Aufstellung der Leistungen.
3. Sie kündigen die bisherige Verwaltung fristgerecht und erteilen uns eine Vollmacht für die Übergabe.
4. Wir fordern sämtliche Unterlagen an, prüfen sie auf Vollständigkeit und legen Ihr Objekt vollständig bei uns an.
5. Wir informieren Mieter, Versorger, Dienstleister und Versicherer und überführen Konten und Verträge.
6. Zum Stichtag übernehmen wir — ohne Lücke für Sie und ohne Lücke für Ihre Mieter.

Was der Wechsel kostet

Erstgespräch und Angebot sind kostenlos und unverbindlich. Das laufende Honorar richtet sich nach Art, Größe und Zustand Ihres Objekts sowie dem gewünschten Leistungsumfang — eine pauschale Zahl wäre an dieser Stelle unseriös, weil ein Wohn- und Geschäftshaus mit Gewerbeeinheiten einen anderen Aufwand bedeutet als ein Mehrfamilienhaus mit acht gleichartigen Wohnungen. Sie erhalten von uns eine transparente Aufstellung, aus der hervorgeht, welche Leistung womit vergütet wird.

Warum Eigentümer zu uns wechseln

Wir sind inhabergeführt. Sie sprechen mit Jost Mairose oder Aron Klein, nicht mit wechselnden Sachbearbeitern. Wir nehmen bewusst nur so viele Mandate an, wie wir persönlich betreuen können — deshalb sind wir für manche Anfrage die falsche Adresse, und das sagen wir dann auch.

Und wir verwalten mit dem Anspruch von Eigentümern, weil wir selbst in Immobilien investieren. Was wir bei Ihrem Objekt vorschlagen, würden wir bei unserem eigenen genauso entscheiden.

Häufige Fragen zum Wechsel